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關(guān)于產(chǎn)業(yè)變局下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的思考 —探尋新型城鎮(zhèn)化之下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展之路
伴隨中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級逐步推進(jìn)，部分勞動密集型產(chǎn)業(yè)與高能耗產(chǎn)業(yè)迅速向次級區(qū)域轉(zhuǎn)移；與此同時部分城市跨步躍進(jìn)“城市比規(guī)模，經(jīng)濟比速度”，土地財政、地方債務(wù)等問題綜合作用下各類的新城層出不窮，一座座城市綜合體開發(fā)如火如荼，各類產(chǎn)業(yè)園正在以燎原之勢崛起。
其中不乏所謂的空城慘然孤立，曾在區(qū)域規(guī)劃的引導(dǎo)、市場投機者的惡意炒作、高資產(chǎn)增值、高投資收益率的趨勢下，塑造了一個個瘋狂熱銷的傳奇，也引發(fā)了部分投資者的悲嘆；資金被套，物業(yè)難拋，招租不宜的現(xiàn)象在部分經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱、人口總量有限、就業(yè)機會不足，為人口等資源凈輸出型城市更是普遍存在。
究其原因：
既有政府對土地財政的依賴，也跟部分城市當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)只求政績不講實效的工作作風(fēng)密切相關(guān)；
從項目投資的動機來講，主要以下兩種容易導(dǎo)致項目投資的失?。?br /> A、非地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)從業(yè)者或生意人在缺乏經(jīng)驗的情況下以豪賭心態(tài)盲目跨界進(jìn)入，資金實力薄弱、相關(guān)資源不足、專業(yè)型人才缺乏，在合作單位的選擇上主要看服務(wù)費用價格、建筑施工能否墊資和額度等對齊專業(yè)性及行業(yè)資源整合能力等與項目成敗相關(guān)因素忽略，單一追求短期實惠。
B、在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化和企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中部分企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域經(jīng)驗不足、對商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、營銷、招商、運營等領(lǐng)域缺乏專業(yè)認(rèn)知，盲目追求企業(yè)效益的最大化，以原有住宅開發(fā)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重銷售輕招商和運營。更有甚者在自身資金實力不足、股市融資無門、銀行貸款難、融資能力缺乏的情況下，缺乏風(fēng)險意識大額舉借民間貸款、甚至高利貸，頂著巨債瘋狂冒進(jìn)。從而導(dǎo)致產(chǎn)品競爭力不足、開發(fā)成本節(jié)節(jié)攀升，銷售價格與招商租金預(yù)期偏離市場、粗放管理，從而導(dǎo)致項目綜合競爭力不足，進(jìn)入資金回籠速度緩慢、招商銷售不利，無法及時補充新鮮資本血液、債務(wù)持續(xù)放大的惡性循環(huán)。
那么，如何在中國整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、沿海劣勢產(chǎn)業(yè)向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移的歷史背景下，房地產(chǎn)行業(yè)自身在行業(yè)政策、地域差異、市場需求、資本市場等行業(yè)相關(guān)因素時刻發(fā)生變化的情況，房地企業(yè)普遍面臨企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移、企業(yè)競爭力提升的客觀要求下如何走出一條既適合市場需求、企業(yè)需求的發(fā)展之路，已成為諸多開發(fā)企業(yè)不可回避的發(fā)展課題。
下面文深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)僅對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)淺談一二，希望可拋磚引玉、略有所益。在此之前先闡述以下幾個核心概念：
1、轉(zhuǎn)型升級：不是一個行業(yè)向另一個行業(yè)的跨越，而是指為保持和創(chuàng)造企業(yè)核心競爭力，本義上說，就是從低附加值轉(zhuǎn)向高附加值升級，從高能耗高污染轉(zhuǎn)向低能耗低污染升級，從粗放型轉(zhuǎn)向集約型升級?；谧陨韮?yōu)勢和發(fā)展需要，在產(chǎn)品、服務(wù)、管理、技術(shù)等方面對現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的拓展和提升。就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級而言，是以產(chǎn)品和服務(wù)為轉(zhuǎn)型升級核心的包含諸多要素優(yōu)化調(diào)整的一系列變化過程。轉(zhuǎn)型并非業(yè)務(wù)類型的完全轉(zhuǎn)變，而是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向新型業(yè)態(tài)的更高級階段。
2、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：企業(yè)將產(chǎn)品生產(chǎn)的部分或全部由原生產(chǎn)地轉(zhuǎn)移到其他地區(qū),這種現(xiàn)象叫做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)品生命周期理論認(rèn)為，工業(yè)各部門及各種工業(yè)產(chǎn)品，都處于生命周期的不同發(fā)展階段，即經(jīng)歷創(chuàng)新、發(fā)展、成熟、衰退等四個階段。
3、工業(yè)地產(chǎn)：工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。
4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟資源等，提升區(qū)域競爭力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型復(fù)合化地產(chǎn)開發(fā)模式。
5、工業(yè)園區(qū)：一個國家或區(qū)域政府根據(jù)自身經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求，通過行政手段劃出一塊區(qū)域，聚集各種生產(chǎn)要素，在一定空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應(yīng)市場競爭和產(chǎn)業(yè)升級的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。
一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為實力房企巔峰對決的主戰(zhàn)場，目前“產(chǎn)業(yè)園區(qū)熱”需要實現(xiàn)理性回歸，以政府意志為主導(dǎo)，是產(chǎn)能過剩的催化劑。
眾所周知，在中國的產(chǎn)業(yè)格局中煤炭、鋼鐵、水泥、光譜等幾大產(chǎn)業(yè)目前產(chǎn)能過剩表現(xiàn)尤為明顯，也是當(dāng)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點對象。
分析這些產(chǎn)業(yè)之所以產(chǎn)能過剩的原因，在排除受國際金融風(fēng)暴和主要出口國的一系列行業(yè)制裁導(dǎo)致的產(chǎn)品出口不力，以及隨著生活方式的轉(zhuǎn)變物價的普遍上漲導(dǎo)致國內(nèi)內(nèi)需明顯衰退的外部因素，也與企業(yè)“只觀一隅，不觀全局”盲目擴張、地方政府為求業(yè)績“鴻雁拔毛，揠苗助長”以行政手段過分干預(yù)市場密不可分，而當(dāng)下成型的大部分旅游產(chǎn)業(yè)園、新興科技園、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園偏離本地產(chǎn)業(yè)和資源實際情況，借承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與新型城鎮(zhèn)化之名，大搞土地財政，很多被命名為工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的項目實際多以住宅開發(fā)、寫字樓開發(fā)為主，名不符實；工業(yè)園里看不到廠房也見不到倉儲設(shè)施，所開發(fā)項目既不在工業(yè)區(qū)也不在交通樞紐線附近，此類現(xiàn)象特別在某些三、四線城市屢見不鮮。
深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化既不是原有的城市化，更不是地產(chǎn)化。和諧有序的城鎮(zhèn)化需要政府和市場活動參與主體在考慮經(jīng)濟效益的同時兼顧社會效益、環(huán)境效益，在實現(xiàn)自身利益、組織利益的同時，有效配置資本和資源。提高資本和資源的使用率，提高產(chǎn)業(yè)附加值。
在新型城鎮(zhèn)化、宏觀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的政策引導(dǎo)下，面對住宅市場日趨飽和，商業(yè)地產(chǎn)局部泡沫化的情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑將成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的開發(fā)能力即是考量房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的重要舞臺，也是隨著市場層面、政策層面、資本和技術(shù)層面的變化，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇進(jìn)入的地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。然而，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)并非傳統(tǒng)住宅開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以輕松駕馭的。
二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)與傳統(tǒng)住宅、商業(yè)綜合體相比，具有更高的行業(yè)準(zhǔn)入門檻，其主要是由工業(yè)園區(qū)開發(fā)的特殊性決定的。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，其作為一種獨有的商業(yè)模式，在開發(fā)商融資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、開發(fā)經(jīng)營項目并不斷完善產(chǎn)業(yè)鏈條，突出園區(qū)特色提高園區(qū)服務(wù)。整體來看具有明顯“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的特點。具體來看產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有以下特點：
1、政策主導(dǎo)性強、專業(yè)性強。工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求；
2、投資大、投資回收期長。工業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)；
3、項目增值性較強。發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，拓展項目收入來源；加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群，都將促使項目價值提升；
4、區(qū)域性強。由于工業(yè)發(fā)展具有很強的聚集效應(yīng)，不同區(qū)域具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。
三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式有待進(jìn)一步創(chuàng)新和融合，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要形態(tài)，也是復(fù)合地產(chǎn)的重要形態(tài)，其目前的開發(fā)模式普遍比有限，需要進(jìn)一步創(chuàng)新與融合，須強力整合區(qū)域資源、產(chǎn)業(yè)資源、行業(yè)資源、企業(yè)資源、政府資源，在借助咨詢機構(gòu)、策劃機構(gòu)、規(guī)劃施工單位外腦的同時，組件大型的企業(yè)聯(lián)盟、構(gòu)建監(jiān)督完備的融資平臺。目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的模式主要為園區(qū)綜合模式、地產(chǎn)商模式、企業(yè)自用模式、基金模式、政府模式；在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)過程中所采用的模式主要為以下三種：
1、以政府規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)，政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐或組建以國資控股的開發(fā)運營集團進(jìn)行充分授權(quán)，同時通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈。如：東莞松山湖工業(yè)園、西安曲江旅游產(chǎn)業(yè)園、深圳華僑城等。
2、產(chǎn)業(yè)主體企業(yè)引導(dǎo)模式：政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。最具代表性的如：星網(wǎng)工業(yè)園等。
3、產(chǎn)業(yè)主體企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開發(fā)模式。如：北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。
四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)運營和服務(wù)提升，依然是產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合效益最大化的有利保障。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于其短期收益率不高，必須通過持久的運營，以綜合提升項目知名度和價值，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、招商、運營才是產(chǎn)業(yè)園區(qū)價值實現(xiàn)的王道，特別是在目前，區(qū)域發(fā)展不均衡、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)水平參差不齊、產(chǎn)業(yè)格局瞬息萬變的情況、市場消費需求持續(xù)升級的客觀情況下，綜合企業(yè)優(yōu)勢、精準(zhǔn)把握行業(yè)大勢、準(zhǔn)確布局區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局、以實事求是的精神，堅持創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展思路，是每一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體不容忽視的重要環(huán)節(jié)。
五、以新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、旅游休閑養(yǎng)老、生物技術(shù)、基因工程、云技術(shù)為主體的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)將成為未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與價值實現(xiàn)的佼佼者。
從相關(guān)行業(yè)對經(jīng)濟的拉動性比例及城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求來看，新型農(nóng)業(yè)、基因工程、云技術(shù)作為正在成長中最具活力的幾大行業(yè)，其發(fā)展與成熟離不開其他行業(yè)的補充，也將為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變革植入新的活力因子。從人口結(jié)構(gòu)和消費習(xí)慣的轉(zhuǎn)變趨勢來看旅游地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)依舊大有可為。
六、加快三、四線城市等落后區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的培植，加大技術(shù)創(chuàng)新不斷完善相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條將成為促進(jìn)人口和資源回流，將成為縮小區(qū)域差異、促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化實現(xiàn)的必要出口。
為此需要地方政府在區(qū)域規(guī)劃、園區(qū)建設(shè)引導(dǎo)中進(jìn)一步向市場放權(quán)，做好程序監(jiān)控和相關(guān)法律建設(shè)，并通過稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策等積極引導(dǎo)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐此次生城市，聯(lián)合社會力量和專業(yè)機構(gòu)，通過平臺搭建資源整合等途徑，植根當(dāng)?shù)貙嶋H、深入產(chǎn)業(yè)發(fā)展細(xì)節(jié)，通過招商引資優(yōu)惠等途徑，發(fā)展和培育核心產(chǎn)業(yè)，解決社會就業(yè)，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運營成為區(qū)域經(jīng)濟的重要增長極尤為重要。
七、產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)、金融等、政治學(xué)理論的綜合實踐。其特殊性及需在要產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)在土地環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計、項目融資、項目運營等關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取更為靈活的模式。
通過信息平臺建設(shè)，降低行業(yè)信息、產(chǎn)業(yè)信息、企業(yè)信息不對稱而引發(fā)項目與宏觀產(chǎn)業(yè)趨勢相脫節(jié)的風(fēng)險；
通過融資平臺建設(shè)，在合理控制項目資金成本，保證項目開發(fā)投入所需現(xiàn)金流的充裕性的前提下，實現(xiàn)項目股市、股權(quán)、債券、基金、銀行等多渠道融資形態(tài)。
通過運營管理平臺建設(shè)，根據(jù)不同行業(yè)屬性和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特色，重點在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運作管理、品牌推廣、企業(yè)孵化、人才引入和培養(yǎng)方面進(jìn)行持續(xù)投入和關(guān)注，使整個園區(qū)快速散發(fā)經(jīng)濟活力，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)效能。
結(jié)語：
深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)提出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)離不開政策的良性引導(dǎo)與扶持，但不能過度依賴現(xiàn)有統(tǒng)一政策，而應(yīng)該在綜合區(qū)域、產(chǎn)業(yè)、項目、品牌等優(yōu)勢的情況下，邀請行業(yè)專業(yè)、產(chǎn)業(yè)專家、地產(chǎn)專家、法律專家組成專業(yè)化的顧問團隊，根據(jù)項目的特殊性擬定具有實效的發(fā)展政策，優(yōu)惠扶持政策。減少中間環(huán)節(jié)的價值輸送和權(quán)力尋租。產(chǎn)業(yè)引入與產(chǎn)業(yè)孵化作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心功能，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)綜合體、供應(yīng)鏈與產(chǎn)業(yè)鏈集合社區(qū)發(fā)展的歷史趨勢下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)拯待理念、產(chǎn)品、功能、服務(wù)的綜合提升與行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。并在產(chǎn)業(yè)變局與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求下，通過優(yōu)質(zhì)園區(qū)的打造以縮小區(qū)域差異、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理優(yōu)化。